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據央視等多傢媒體近日報道，北京"限房價競地價"的商品房已入市，未來北京新房絕大多數是“限價房”。那麼，未來這些“限房價”土地轉化成商品房供應時，會對目前的商品房住宅定價形成怎樣影響?
限價房的時代印記
北京此次迎來的並不能像部分媒體那樣稱為“首批限價房”。限價房這個概念及相關政策早在2008年就已經有瞭。當時雖然遭到一些經濟學傢和房地產開發商的堅決反對，但歡呼者更多。在房價不斷飆升以至於中等收入傢庭都覺得安居困難的情況下，被定位為“幫助中等收入傢庭解決住房困難”的限價房，被無數人寄予瞭厚望。
說白瞭，限價房就是在出讓土地的時候，政府就已經提前限定瞭商品房未來的銷售價格。房子蓋好後，開發商隻能以限定的價格出售住房。這看上去相當於給購房者吃瞭一顆“定心丸”，不必擔心房價會飛漲。
限價與限購、限售、限貸並稱為樓市“四限”。今年以來，在北京市多輪土地出讓中，隻要涉及住宅類用地，超過60%都“限房價、競地價”。所有這些住宅用地，從土地出讓伊始就全面規定瞭未來的銷售均價和最高售價。這意味著，未來“限價房”將成為主流。
限價房有著鮮明的時代印記。這個“時代”，指的是房價高燒不止的時代，也是多年來保障型住宅供應體系缺失所導致的房價畸形發展的時代，在一而再再而三的鐵腕宏觀調控效果不佳的情況下，其實也是政府一種“亡羊補牢”式的舉措。
以史為鑒：別讓限價房再坐冷板凳
要分析此次限價房能在多大程度上影響房價，可以回過頭去看看十年前的限價房政策經歷瞭什麼。
2008年以來，限價房在政策執行中缺乏剛性約束，而常常處於“坐冷板凳”的尷尬位置。原因有三點：
一、限價房供給量遠遠不夠
一直以來，限價房的政策沒有完全得到認可的根本原因在於數量太少，對當前旺盛的購房需求的影響力實在有限。
限價房就像一個調節器，當房價增長過快的時候，政府應增加限價房供應規模;在房地產市場運行平穩，房價水平與區域內居民收入水平基本適應的情況下，政府應根據實際情況減小限價房供應規模。限價商品房的供給量決定瞭中等收入傢庭解決住房問題的多少，如果限價房的供應量很少，遠遠達不到剛需市場的需求量，並不會對房地產市場產生很大的影響。
二、限價房房價依舊偏高
限價房房價的高低更是一個關鍵因素。對於目前絕大多數中等收入者而言，即使購買限價商品房也有些力不從心，因為限價商品房的價格並不便宜，以目前北京、上海(樓盤)等城市房價的漲幅來看，假如三年前這部分人買不起當時的商品房，現在雖然是限價商品房但可能比當時的商品房價格還要貴，如果他們的收入增長沒有那麼快的話，同樣還是買不起。
例如，此次正在掛出公示的豐臺區西局地塊，未來商品住房銷售均價不超過77800元/平方米，且最高銷售單價不得超過81690元/平方米。該地塊周邊的次新盤龍湖西宸原著，其二手房價格也在12萬左右。盡管該地塊的未來售價或將遠低於當前的二手房價格，一套動輒三四百萬的房子，對於那些真正靠工資攢首付的工薪層人群來說，仍超出其購買力。
三、限價房限售的公平性問題
雖然限價對於老百姓(603883,股吧)(603883,股吧)來說是件大好事，現在需要註意的，不僅僅是是這類產品對區域房價的影響，而是這類‘限價房’未來銷售的公平性問題。越稀缺的樓盤，越會遇到各種關系戶買房，尤其是這些“限價房”，低於周邊二手房的價格很可能讓投資需求聞風而動，這無疑就影響瞭銷售公平性。如果限價房的資源不能夠公開、公平、公正地分配，那麼調控房價就是一句空話。限價商品房出現有可能導致所謂“尋租”行為的發生。因此，如何保障符合資質的普通買房人能機會均等地買到這類房子，也是政策該重點關註的。
限價房能否拉住房價高漲的韁繩?
政府希望通過限價房來疏導市場剛性需求，引導購房者合理消費住房，改變開發商預期，以此來駕馭如脫韁馬般的房價。不過，限價房真的能夠拉住房價高漲的韁繩麼?
按照兩年左右的建設周期來計算，未來兩年，北京商品房市場上，除瞭共有產權住房和自住型商品房外，上市的絕大多數都將是這類“限房價”的戶型。除北京之外，成都、深圳(樓盤)、長沙(樓盤)、武漢(樓盤)等地已在積極實施限價房政策。
如果如前所述，在保證政策公開公平落實，並有大量限價房入市的前提下，可以預見限價房將對整體市場的成交均價形成結構性拉低的效應。另外，此次限價房的出現改變瞭不少購房者的預期，進一步加重瞭當前市場的觀望氣氛。
但是，凡事有利有弊，限價房的出現，相當於告訴購房者：短期內，房價降價的可能性減小瞭靜電機保養，但從另一面來看，限價房定格瞭某個城市未來的房價，有政府托市的可能。
綜上，限價房，帶著深刻的時代烙印，是房地產市場經濟中的一種調節，是住房改革進程中的一個插曲，而其功能正接受市場及時間的檢驗。各方期待的限價房能否產生“鯰魚效應”，是否承擔起瞭調控房價的大梁作用，還要看不斷完善的政策影響力。
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